Этап первый, выбираем местоположение. Мечтая о доме своей мечты, чарующих сельских пейзажах и чистом воздухе, не забываем, что надо постоянно ездить на работу, в школу, больницу и т.д. Поэтому учитываем удаленность участка от основных дорог. И не забываем о «пробках», проведенные в машине 1,5-2 часа по дороге домой вряд ли поднимут вам настроение.
Если вы не хотите селиться за пределами города, то стоит поискать участок с ветхим строением. У этого варианта есть свои плюсы – проблем с коммуникациями не будет, как правило, они уже подведены. Но приготовьтесь заплатить немалую сумму за демонтаж здания, погрузку мусора и его последующий вывоз.
Далее выбираем форму участка, в идеале это – квадрат или прямоугольник, с небольшой разницей смежных сторон. Помните, чем сложнее форма участка, тем больше проблем возникнет при разработке проекта дома и расположения хозпостроек с соблюдением строительных, санитарных и противопожарных норм. Не лишним будет узнать расположение грунтовых вод, чтобы впоследствии не сталкиваться с проблемой подтопления участка и строений. Не желательно покупать участок со сложным рельефом, на склоне или с оврагом. Это создаст серьезные проблемы при строительстве дома, да и за проект придется существенно переплатить.
Также в смету будущего строительства необходимо заложить подведение коммуникаций. Если в выбранном вами районе централизованные коммуникации отсутствуют, то затраты на автономное снабжение дома всем необходимым (свет, вода, газ и прочее) могут превысить стоимость самого участка. Но и при их наличии подключение к сетям электроснабжения, подведение газопровода, прокладка водопроводных и канализационных труб обойдется вам в немалую сумму, к тому же получение всех необходимых документов на подключение к коммуникациям займет не меньше месяца.
Внимательно ознакомьтесь с инфраструктурой района – больница, школы и детские сады, магазины и аптеки, хорошо, если они расположены в «шаговой» доступности. Проживание даже в самом комфортабельном доме может омрачить длительная пешая прогулка до ближайшего магазина.
Перед покупкой обязательно ознакомьтесь с целевым использованием участка. Это может быть ЛПХ (личное подсобное хозяйство), участок под строительство частного дома (ИЖС) или под бизнес-проекты. Помните, что изменение целевого назначения земли – дело хлопотное, поэтому лучше сразу купить участок под ИЖС, нежели менять весь пакет документов.
На следующем этапе следует запросить у уполномоченных органов сведения об отсутствии запретов на строительство на данном участке. Также необходимо составить запрос на получение схемы расположения участка, а именно, выкопировку из земельно-кадастровой карты государственного Научно-производственного центра земельного кадастра с указанием границ вашего и смежных участков и их кадастровых номеров.
Во избежание мошеннических схем через ЦОН получите справку об изменениях собственников участка и об отсутствии обременений по участку, убедитесь, что участок не под арестом и не под залогом. Можно также получить официальное подтверждение законности первичного предоставления участка.
Внимательно изучите правоустанавливающие документы. Убедитесь, что представитель имеет право подписывать договор, особенно это касается документов оформленных по доверенности и договора, подписанные супругами без согласия второго супруга, правообладательства по наследству, по договорам приватизации. К особой зоне риска относятся участки, первично предоставленные государством. Если обнаружится какое-либо нарушение, это отменит всю последующую цепочку сделок.
Чтобы не допустить подобных рисков укажите в договоре купли-продажи пункт, по которому продавец несет ответственность за возникновение в будущем каких-то форс-мажорных ситуаций.
Также существует вероятность того, что участок через какое-то время изымут под госнужды (местные власти могут начать строительство развязки или начать расширять дороги). Во избежание подобных неприятностей направьте запрос в районный акимат. Учтите, что вопросы необходимо формулировать предельно четко, чтобы не получить формальной отписки.
Участок может быть делимым и неделимым. Если в дальнейшем вы планируете продать часть участка или оставить его в дар детям, то внимательно изучите документ, удостоверяющий право на земельный участок, где это условие должно быть прописано. Если вы хотите поделить земельный надел в дальнейшем, помните, что делимым участком является, тот который может быть разделен без изменения целевого назначения и с соблюдением строительных, противопожарных, экологических, санитарных и иных обязательных норм и правил. Тогда каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок.
Не пожалейте времени и поговорите с соседями, порой они расскажут вам о выбранном участке больше, чем все документы и разрешения. К тому же не лишним будет убедиться, что рядом с вами не будут проживать любители спиртного, наркоманы и прочие маргинальные личности.
Да, выбор участка дело не одного дня и проверка всех значимых для вас условий займет определенное время. Но это не проблема, это самый простой способ избежать дальнейших трудностей, не потерять время и деньги впустую.